金贵宾 张来柱

　　2003年11月，冯超与赵颖结婚，婚后夫妻感情一直不好。今年4月，两人共同购买住宅楼一套，房屋所有权证登记的产权人为冯超。后冯超外出打工，一直未与赵颖联系。赵颖为此伤心欲绝，决定将住房售出后携款出走。7月，
赵颖将房屋以75000元的价格卖给张峰，同时把房屋所有权证和土地使用证交给张峰。张峰到房管部门办理房屋过户手续时，因冯超未到场，房管部门拒绝办理。张峰遂以冯超、赵颖为被告提起诉讼，要求确认房屋买卖合同有效，并办理房屋过户手续。
　　对本案的处理有两种不同意见：
　　一种意见认为根据合同法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准登记手续生效的，依照其规定”。而《城市私有房屋管理条例》规定，房屋所有权转移的，应当办理过户登记手续。依此规定，由于本案双方当事人未能办理房屋过户手续，故应当认定该房屋买卖合同无效。原告应当返还房屋所有权证和土地使用证给被告，被告返还原告购房款，并承担缔约过失责任。
　　另一种意见认为，根据合同法第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》第十七条的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。故应认定该房屋买卖合同有效，被告应继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续。
　　笔者认为，原被告签订的房屋买卖合同属于效力待定合同。
　　首先，虽然赵颖对夫妻共有房屋享有观念上或潜在的“处分权”，但实质上仍属于无权处分。合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”据此，无权处分行为属于效力待定的民事行为，其效力的确定依赖于有处分权人是否追认，若追认则行为有效，若拒绝追认则行为无效。本案中在冯超没有确定是否追认的情况下，适用该条规定认定赵颖擅自出售夫妻共有房屋的行为无效是不太恰当的。
　　其次，从利益平衡的角度来说，符合公平原则。本案中，赵颖在冯超不知情且无任何过失的情况下，擅自出售共有房屋并携款出走，本身就是对冯超财产权的严重侵犯。此时若令该房屋限买卖合同有效，冯超就只能违背自己的真意，或是负担继续履行合同的义务，或是替代赵颖承担违约责任，其逻辑前提还是源于冯超与赵颖的夫妻关系。如此一来，根本体现不出法律对夫妻财产权的任何尊重和保护。违背了民法的公平原则和意思自治原则。
　　综上，本合同属于效力待定合同。