律师同志：两年前张某与黄某签订了房屋租赁协议，将此房屋租给黄某居住，约定租期三年，并到当地房管部门办理了登记手续。去年张某在黄某和我哥两方都不知情的情况下，将此房屋买给我哥，并与他办理了新房产手续。两个月后在我哥打
算搬进去住时，黄某出来主张我哥与张某的房屋买卖行为无效，请问黄某的主张合法吗？

　　                                    某部战士何智



何智同志：

    在我国，公民个人所有的房屋，大多数是属于生活资料的范围，公民可以出卖，也可以出租，国家均依法给予保护。但无论是出租还是出卖房屋，都应遵守相关的法律规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第52条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利义务，并向房产管理部门登记备案。”同时《城市私有房屋管理条例》第十五条也规定：“租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利和义务，并报房屋所在地房管机关备案。”可见，张某将房屋租给黄某居住，并签订了房屋租赁协议，还到房管部门办理了登记手续，是符合法律规定的，其租赁关系应受法律保护。对于出租房屋在租赁期间的买卖问题，《城市私有房屋管理条例》第十二条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”另外，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条也规定：“出租人出卖出租房屋的，应提前3个月通知承担人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖行为无效。”黄某在三年的租赁期内，对张某一旦出卖租赁的房屋享有优先购买权。因此，张某在租赁期内未征求黄某意见的情况下，就将租赁房屋出卖给你哥的行为是不合乎法律规定的，尽管买卖的房屋已到房管部门办理了新房产手续，也不能认定张某的行为合法，所以黄某的主张是合法的。

　　                                   第二炮兵法律顾问处徐连跃
                        
                                             转自《法制日报》